見た目ではわからない! 制限ある土地

 売却コンサルティング Part7


古屋付き土地 売却コンサルティング事例。

不動産、特に土地や戸建は現地を見に行くことが基本。しかし見た目だけで安易に判断すると “大きな間違い” を犯す可能性が高いのも事実です。
今回の土地はそんな事例。


不動産調査を始める時、ゼンリンや、ブルーマップなどの住宅地図で対象地を特定し、現場に行くのが通常です。今回も同様に対象地を確認すると、土地地型は長方形で道路4m程度の角地。
「道路も広そうだし、角地なら問題なさそうだ」 と少しほっとして現地に向かいました。


道路幅員は両方4m程、建物内の残地物も処分済みでスッキリして、 “見た目” は特に問題なさそうです。そこで次に権利関係と法令上の制限を調査すると、ここは建ぺい率50%の地域。ところが・・・・・調べていくうちに見た目ではわからなかった事実が判明しました。

実は2つの道の内1つは、“建築基準法の道路ではなかった” のです。

つまり 「角地」の土地 じゃなくて 「角地風」 の土地。
しかもおまけに、 「風致地区に指定」 までされていたのです。



 売却コンサルティング裏話 

現地周辺はこの “建築基準法の道路ではない道” に接して建物が複数建っていたため、普通の道だと思いましたが、恐らく 「43条但書」 で許可を得て建築したのでしょう。

この土地も角地に該当しないため、建ぺい率の緩和は適用できないことがわかりました。
しかし、それより問題は「風致地区」です。
風致地区は都市計画で “自然景観の維持を定めた地域” で、建物や工作物の新築や増築、改築等をするには建築の制限があります。


この土地で新築が許可される条件は・・・
「建物は道路から2m以上,隣地から1.5m以上離し、建ぺい率40%以下」 で建築するという厳しい制限です。


そのため、地籍の大きさの割に間取りが小さくなってしまうため、希望の間取りを入れるには、当初の想定より敷地面積を大きくする必要があり、土地購入代金がその分余計にかかります。


当初は、「誰でも気に入る土地」だと思われましたが、よくよく調べると、 「予算があって建築知識にも明るい “玄人向きの土地” だった」 ということです。


今回のように見た目で道路だと思っていたら道路ではない、角地と思えた土地がそうではない、建ぺい率なども制限をうける場合が都内では良くあります。

他にもいろんなケースがありますが、ちゃんと売却前に詳細な調査を行う事が売却のポイントとなる良い事例です。

最終的にこの土地は、やはり建築についての知識が明るい方で成約しました。



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