空き家 “使わない不動産” 売却

 空き家 不動産売却コンサルティング 事例 Part1 /東京


依頼者は当時、空き家となる不動産活用法で悩まれていました。
「放火されたり、変な人が勝手に住みついたり・・・・・ご近所に迷惑がかかることは避けたい。」  と真摯な思いがあったのです。


しかし、今は「空き家が問題」になっており、昔と違って土地活用の成功は、立地や企画、リスクを踏まえた運用設計、ファイナンシャルプランが欠かせません。

平成25年 貸家の着工戸数は全国約37万戸で前年比15.3%増え、
全国空き家数は820万戸。 空き家率は13.5%と過去最大
なのです。


 空き家数と空き家率 全国


空き家をどう活用するか? 

一戸建

場所は豊島区。
駅から近く便利な立地。当時は建物使用中で
「あと1ヶ月で建物は使わないのでどうしたらよいか?」と空き家となることを心配され、私に相談、不動産コンサルティングを依頼されたのです。


しかし建物は築年数がかなり経った木造2階建。そのままでの活用は考えにくい代物でした。



周辺環境は、商店と住宅が混在した商業系の用途地域。駅から近く利便性も高いですから、住宅として賃貸運用するにも需要は見込める立地です。

しかし、いろいろ話を伺っていくうちに、
「やはり、リフォームや建替えに費用をかけるよりも現金化したい」
ということで、不動産売却コンサルティング付きで売却することになったのです。


そこで、今回は土地として売却しますが「建物や土地の資料がない状態」。しかも、「住居系でなく商業系の用途地域」 特有の注意が必要だったのです。




 空き家 売却コンサルティング裏話 「商業系地域」の注意点

敷地の奥が見えない?

売却活動を始めて買手はスムーズにみつかりましたが、解除条件付で契約を行いました。理由は、商業系ならではの気になる点があったためです。


商業系地域の店舗やビルにあるのが「隣地建物との隙間が狭いこと」で、敷地の奥に入れない事があります。そして対象地も隣地建物との隙間が15センチ程度で敷地の奥まで入って行けない状況でした。


そのため敷地の状況が確認できず、「更地の時にどうなるか不明」 。 しかも、周辺環境から 「土壌汚染の可能性がある」 と考えられたのです。


そこで、 ☑ 土壌汚染調査の実施。  ☑ 建物は解体して更地で引渡す。
として、想定するトラブルや疑問を最小限に抑えた売却方法を選択しました。


そして、土壌汚染調査を実施した結果・・・・・
汚染はありませんでした。

もし、発見されると汚染処理に莫大な費用がかかります。そこで最初から処理費用に上限を設定していましたが、 これでひとつクリアしました。



しかし、ほっとしたのも束の間、建物解体し更地にすると状況が一変。
「隣地建物が、こちらの敷地に越境している」 ことが発覚したのです。



問題を解決する法

「現況引渡し」は一般的な売却法ですが、今回のように注意が必要な場面ではちょっと危険です。
引渡後に問題が発見された場合、
買主のショックは大きいですから、問題も大きくなるわけです。


今回は引渡し前に問題がみつかり、更地にしたことは正解でした。
しかし、ここからどんな処理が可能か、話をまとめなければなりません。


そこで、越境部分を測量した資料を作成、建物所有者に状況を説明。
すると建物所有者は紳士な方で、事情を理解されて現場をすぐ確認。そして問題の越境部分もすぐに直すと承諾していただけたのです。


後は天候を願うのみですが、良い天気に恵まれ無事に作業完了。当初予測した問題全てを解決させ、安心して売買を完了しました。

 


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