大阪 中古マンション。 “東京に居ながら” 売却

 近畿地方 大阪編。 中古マンション売却 コンサルティング 事例

 ライバル多い中、 たった一つのコンセプト で 売出し37日で売却。
 しかも、契約~引渡しまで “東京に居ながら” 全て終了!


「距離もあるし、地域も違う、 はたして上手くいくだろうか?」

今だから言える、私が抱いた最初の疑問。
訪れたのは 「天下の台所」 大阪。 この地域の中古マンション売却は
「前例がないため」、いつもの感覚で良いのかわからず、私の挑戦でした。



 課題は ライフプラン 

大阪の町

当時、依頼者は今後のライフプランで「マンションをこのまま保有か?売却か?」 悩んでいました。

そこで知り合いの不動産営業マンに話すると「売りましょう!!」と突然営業してきたそうです。しかも後日、頼んでないのに価格やら何やらと説明してきて、
「しつこかった」とのことでした。


この事で「営業マンはやはり自分の利益しか考えていない」と思い、今後のライフプランを踏まえた財産の相談をちゃんと確認しておきたい、と当社に連絡され
コンサルティングを依頼されました。


話を伺うと、ファイナンシャルプランニングを行う必要がありました。
そこで、詳細なファイナンシャルプランを作成し、面談で相談にのりながらライフプランを検討した結果、今回は保有せず売却することを選ばれたのです。



 いざ大阪へ。 移動距離500km マンション売却プロジェクト、スタート!  

このとき、大阪市の不動産を売るのは 「初の試み」 でした。


「全大阪地図」はジュンク堂で買った!
しかし、大阪市役所の最寄駅は? 乗り換えは何駅? 移動時間はどの位か?
現地での交通手段から時間感覚まで全てが初。

調査漏れがあってはいけないのでスケジュールはハード。そこで、現地調査が
スムーズになるよう事前に下調べして、早朝 4時30分 起床 で出発。


役所調査


現地マンションは最寄駅から8分程。 繁華街からも近く便利な立地ですが、
周辺は商業地域で、同じような規模のマンションやビルが点在していました。

そして調査では、建築前は何だったか?、どう建築されたか?建築の経緯も調べました。 しかし気になっていたのは「水害と地震」でした。


・ 大阪市は、淀川、大和川、神崎川、寝屋川と海 に囲まれています。
 そのため、豪雨や津波等「河川氾濫、内水氾濫、津波浸水等」の浸水履歴
 と水害想定を確認する必要があります。


・ 地震は「内陸活断層地震」「プレート境界型地震」の2つ。
 対象地は「内陸活断層地震」は上町断層帯、生駒断層帯、有馬高槻構造線、
 中央構造線断層帯。「プレート境界型地震」は南海トラフ沿いが関係します。



そして調査で、地震は影響するが、水害の影響は少ないとわかりました。
しかし、 今回の売買で 大きな問題は「大阪の市場動向」 だったのです。


夜でも現地調査
夜8時。真っ暗でも疑問点の確認で、この日2回目の現地調査




 不動産売却コンサルティング裏話 
 市場動向と売却ポイント 

大阪の外観 今回の売却で 「ポイントは5つ」 でした。


 ☑ 購入希望者をどう見つけるか?
 ☑ 対象地は商業地域で建築時期が似た
   競合売り物件が多く売出し中。
 ☑ 市場は売却に時間がかかっており、
   競合も以外に苦戦している。
 ☑ 外観はセンスが良く魅力はある。
 ☑ 現況で売却予定だが現在は空室。
   それが適切な売り方かを判断する。



市場動向としては、対象地域は商業地域で、建築年月と規模が似た競合売り物件が多くあり、その競合物件が成約に意外と時間がかかり苦戦していました。
そこで普通の広告で成果は期待出来ず、 売る発想が必要 と判断したのです。



 「購入希望者」 を見つける方法 

そこで、購入希望者の立場にたって
「競合物件が多い中、なぜこの物件を選ぶのか?」の発想で、強みと弱みは?
価値は何か? 隠れたニーズは? と 「売れるコンセプト」 から考えました。
もし魅力がなければ「独自の特性を付加」しなければなりません。


その結果、導きだした結論は・・・


現況空室だが投資用で売る。買主で募集するのが理想だが、想定賃料
  が安いと成約価格も安くなるため 「今すぐ売主で入居募集」 を行う。

② 強みである外観を打ち出し、メインターゲットを首都圏と想定し差別化
  展開。そこに 「価値を上げ優位性を高める当社ノウハウ」 を活用する。



競合物件の仲介は、当然大阪の会社が多いです。それなら、もし東京を含め首都圏の方が買うなら当社が有利、調査も終了しており説明も完璧にできます。
*実際、遠方の不動産を首都圏の方が買うケースも多いのです。



大阪 外観

すると、 売却開始から37日で契約。
読みが的中、希望者がみつかりました。

しかも徹底的に調査を行いましたので、想定されるリスクも減少させた内容となっています。

また、今回は 契約~残金まで全て東京で行い終了しましたが、売主は関東の方。 大阪に行く
「往復の交通費と往復の移動時間の節約」にも成功しました。




◆ 売却を成功させるために・・・・・

“案ずるより産むが易し”


上手くいくだろうか? と思っていたのが、結果はGOOD!

売れるか売れないかは値段も重要な要素ですが、発想を柔軟にして
「より深く考えたプランを立てる」 ことがやはり大切です。

地域の差はあっても、「より深いプランと適した手段を選択したか」どうかが、 「運命の分かれ道」 なのです。



大阪売却プロジェクトは
  出張調査業務 + 売買仲介業務(コンサルティング付)で実施しました。


 

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